《房地產(chǎn)法》

名詞解釋

1 房地產(chǎn)市場：是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。其特征為：①綜合功能；②多級市場；③法定形式；④部分限制；⑤國家適度干預(yù)。
　　2 房地產(chǎn)關(guān)系：是指人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)法：是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。
　　3 房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容：①土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系；②土地利用和管理關(guān)系；③城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系；④城市房產(chǎn)管理關(guān)系；⑤城市物業(yè)管理關(guān)系。廣義的房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容：①關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；②關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；③關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；④關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；⑤關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。
　　4 我國房地產(chǎn)法的基本原則：①土地公有原則；②土地有償使用原則；③十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；④房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；⑤城鎮(zhèn)住房商品化原則；⑥宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。
　　5 房地產(chǎn)法律關(guān)系：是對房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整，房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。
　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素：包含主體、客體和內(nèi)容。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。主要有：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人?？腕w即房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象。一般包括土地、房屋和行為。內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素。
　　6 根據(jù)《城市規(guī)劃法》，規(guī)劃行政主管部門對城市建設(shè)必須堅持的“一書兩證”制度是：①選址意見書；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　7 土地管理法的主要內(nèi)容：①土地用途管制；②加強耕地保護；③提高征用土地的補償標(biāo)準(zhǔn)；④加大查處土地違法行為的力度。
　　8 土地所有權(quán)：是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其特征為：①土地所有權(quán)是一項專有權(quán)利，其權(quán)利的主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的；②對土地所有權(quán)的 行使實行嚴(yán)格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)的法律約束；③土地所有權(quán)的四項權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。集體土地所有權(quán)的特征：①權(quán)利主體多樣化；②所有權(quán)客體的限制性。
　　9 我國國有土地的范圍：①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征用的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
　　國有土地確定給單位或個人使用的形式：①行政劃撥；②國有土地有償使用；③國有土地承包經(jīng)營。
　　10 國有土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這是國有土地有償使用的第一種方式。其特征為：①土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；②土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。土地使用權(quán)出讓的三種方式：①協(xié)議出讓；②招標(biāo)；③拍賣，又競投。
　　國有土地租賃：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。這是國有土地有償使用的第二種方式。國有土地使用權(quán)作價出資或入股：是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。這是國有土地有償使用的第三種方式。
　　11 土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
　　12 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。轉(zhuǎn)讓的方式有買賣、贈與和交換三種。
　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：必須同時具備三個條件，①土地使用權(quán)是有償出讓取得的；②按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；③按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。
　　13 土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的法定情況：①以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的；②司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；③依法收回土地使用權(quán)的；④共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人樹木，書面同意的；⑤權(quán)屬有爭議的；⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
　　14 土地使用權(quán)出租：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。
　　土地使用權(quán)抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。土地使用權(quán)抵押的生效要件：①設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人；②設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；③抵押必須辦理登記。
　　15 土地使用權(quán)終止的原因：可以分為四種：①因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止；②土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用權(quán)；③因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地；④因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。
　　16 土地使用權(quán)的劃撥：是縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者使用的行為。其特征為：①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為；②土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?；③土地使用?quán)可以是有期限的，也可以是無期限的；④劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
　　17 可以由縣級以上人民政府批準(zhǔn)劃撥的土地使用權(quán)的范圍：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
　　18 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件：①土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織或個人；②領(lǐng)有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；④依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
　　19 《土地管理法》規(guī)定的可以收回劃撥的國有土地使用權(quán)的情形：①為公共利益需要使用土地的；②為實現(xiàn)城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；④因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；⑤公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。
　　20 國企改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置的情況：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及足見企業(yè)集團的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。國有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。
21 國企改革中，經(jīng)批準(zhǔn)后保留劃撥方式處置土地使用權(quán)的情形：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，遠(yuǎn)土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。
　　22 土地利用與保護的原則包括：①十分珍惜、合理利用土地的原則；②切實保護耕地的原則；③全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；④開發(fā)、利用與整治保護相結(jié)合的原則。土地利用與保護的內(nèi)容：①土地利用總體規(guī)劃制度；②土地開發(fā)制度；③耕地的特殊保護制度；④土地調(diào)查和統(tǒng)計制度。
　　23 土地利用總體規(guī)劃：是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)土地的需求，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局較長時間的總體安排和布局。它是國家實行土地用途管制的依據(jù)。
　　成片開發(fā)：是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的簡稱。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓、出租地面性建筑物。
　　24 為實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，土地管理法規(guī)定的相應(yīng)制度：①從規(guī)劃上保證總量平衡；②實行土地用途管制制度；③實行占用耕地補償制度；④實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度；⑤禁止閑置和荒蕪耕地。
　　25 土地利用年度計劃編制的依據(jù)：①國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃；②國家產(chǎn)業(yè)政策；③土地利用總體規(guī)劃；④建設(shè)用地和土地利用的實際情況。

　　26 基本農(nóng)田保護區(qū)：是指對基本農(nóng)田實行特殊保護而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護區(qū)域。
　　27 基本農(nóng)田保護區(qū)制度的內(nèi)容：①需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準(zhǔn)；②實行基本農(nóng)田補充制度；③禁止破壞基本農(nóng)田；④實行基本農(nóng)田地力等級評定制度；⑤實行基本農(nóng)田保護責(zé)任書制度?；巨r(nóng)田：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。
　　28 應(yīng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)來加強管理的耕地：①經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；②有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；③蔬菜生產(chǎn)基地；④農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集（鎮(zhèn)）建設(shè)用地區(qū)周遍的耕地，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。
　　29 土地開發(fā)：是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。開墾土地成為土地開發(fā)的一種具體形式。土地開發(fā)的原則：①符合土地利用總體規(guī)劃；②保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；③農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；④保護開發(fā)者利益。
　　土地復(fù)墾：是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動。
　　30 建設(shè)用地：是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。農(nóng)村宅基地：是農(nóng)村村民建設(shè)住宅所使用的集體土地，包括居住用房和附屬建筑所使用的土地。
　　31 國家建設(shè)征用土地：是國家運用其行政權(quán)力把農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國家所有的行為。其法律特征為：①征地主體的唯一性；②征地行為的行政性；③征地條件的補償性。征地費用的構(gòu)成：①土地補償費；②安置補助費；③青苗補償費；④地上附著物補償費；⑤新菜地開發(fā)建設(shè)基金；⑥土地復(fù)墾費或耕地開墾費。可以申請臨時用地的兩種情況：建設(shè)施工需要和地質(zhì)勘察需要。
　　32 房屋所有權(quán)：是所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋所有權(quán)的種類包括：國有房屋所有權(quán)、集體房屋所有權(quán)、私有房屋所有權(quán)、外產(chǎn)房屋所有權(quán)、中外合資房屋所有權(quán)和其他性質(zhì)的房產(chǎn)所有權(quán)。
　　33 房屋共有：是兩個或兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。其特征：①主體有兩個或兩個以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有；②客體是同一項房產(chǎn)；③房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。房屋共有分共同共有和按份共有兩種形式。
　　房屋共同共有：是指兩個或兩個以上的人對共有的某項房屋平等地、不分份額地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。其特征：①共有人之間不分份額、完全平等，即每個共有人都對整個共有房屋享有所有權(quán)；②共有人對共有房屋享有共同的權(quán)利，并承擔(dān)共同的義務(wù)；③共有房屋在共同共有關(guān)系存續(xù)期間沒有分清份額，只有在共同共有關(guān)系消滅時方能分清份額。
　　房屋按份共有：是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。其特征：①主體各有份額，即對同一房屋享有明確具體的份額；②每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓；③每個共有人按照各自的份額，對共有房產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。
　　34 在處理房屋按份共有關(guān)系時應(yīng)當(dāng)掌握的原則：①一個或數(shù)個共有人要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓時，其他共有人不得妨礙其行使權(quán)利；②共有人出售自己的份額時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利；③按份共有房產(chǎn)的分割必須保持房屋的使用價值，不能采用損害房屋的使用價值的分割方法，對其中不能分割或分割有損其價值的，可以折價補償、變價分割。
　　35 土地使用權(quán)：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的特征：①權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中派生出來的他物權(quán)；②客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地面；③目的的特殊性。目的在于進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；④取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過法定程序；⑤使用的期限性。土地使用權(quán)是有期限的。
　　36 土地使用權(quán)的取得主要有：原始取得和傳來取得兩種。原始取得的主要方式是有償出讓和行政劃撥。傳來取得的方式包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體等方式。
　　37 國家對土地使用權(quán)主體變更的限制主要表現(xiàn)在：①限制國有企業(yè)與機關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；②限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；③限制中國人與外國人之間以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)。
　　38 建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成。其特征：①復(fù)合性；②專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；③一體性；④權(quán)利主體身份的多重性。
　　39 住房部分產(chǎn)權(quán)：是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。
　　40 房地產(chǎn)相鄰權(quán)：即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其特征為：①房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個或兩個以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；②房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；③相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；④房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰關(guān)系人之間的權(quán)利義務(wù)。
41 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類：①因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；②因相鄰環(huán)境保護而發(fā)生的相鄰關(guān)系；③因險情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；④因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。
　　42 異產(chǎn)毗連房屋：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同的所有人共有的房屋。
　　43 處理相鄰關(guān)系應(yīng)注意的原則：①是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；②是否有利于方便人民生活；③是否有利于團結(jié)互助；④是否公平合理。
　　44 房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)登記的主要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能有：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能、公示功能和管理功能。
　　45 在世界各國的立法中，關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種：一是成立要件主義；二是對抗要件主義。房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的規(guī)定，主要有德國法模式、托倫斯模式和法國模式三種。從實踐來看，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為成立要件主義。
　　46 房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。
　　房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的全過程，大體包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費發(fā)證等五道程序。
　　47 地產(chǎn)權(quán)屬登記：是房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項權(quán)利均進行注冊登記和發(fā)證的一種制度。按登記的時間和內(nèi)容的不同，地產(chǎn)權(quán)屬登記可分為初始登記和變更登記。初始登記的程序：①申報；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊登記；⑤頒發(fā)土地證書。變更登記的程序：①變更申報；②變更調(diào)查；③變更審核；④變更登記注冊、發(fā)證。
　　48 城市居民私房：是指城市居民個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房繼承：是指在公民死亡后，按照法定程序，將死者所遺留的房屋轉(zhuǎn)移給有權(quán)接受的人所有的法律關(guān)系。私房繼承的條件：①必須有被繼承人死亡的事實；②被繼承人留有合法的遺產(chǎn)-房屋；③必須有繼承人。
　　49 房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。應(yīng)注意兩點：①取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提；②房地產(chǎn)開發(fā)既可以是進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以是繼之進行房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)的特征：①涉及面廣；②工程項目多；③投資量大；④建設(shè)周期長。
　　50 房地產(chǎn)開發(fā)的類別：①單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；②經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；③新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項：①總體效益開發(fā)；②嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)；③設(shè)計、施工規(guī)范；④居民住宅優(yōu)惠開發(fā)。
　　51 房地產(chǎn)開發(fā)用地：就是進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。其含義包括：①從權(quán)利性質(zhì)來看，房地產(chǎn)開發(fā)用地僅指取得開發(fā)用地的使用權(quán)，而不是指取得開發(fā)用地的所有權(quán)；②從土地所有權(quán)來看，僅指城鎮(zhèn)國有土地，而不包括集體所有的土地；③從土地范圍來看，出讓的土地所有權(quán)只是一種地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物人屬于國家所有。
　　52 我國現(xiàn)行土地使用制度的特點：①國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；②土地使用權(quán)已成為具有相對獨立意義的一種物權(quán)；③國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；④建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。
　　53 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。其含義包括：①以營利為目的；②營業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；③依法律規(guī)定的條件、程序設(shè)立。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類有：專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項目公司。
　　54 設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的條件：①有自己的名稱和組織機構(gòu)；②有固定的經(jīng)營場所；③有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；④有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序：①申請登記；②發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；③備案。
　　55 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理主要有：四個方面，①規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；②建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度；③對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分等定級；④對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動進行監(jiān)督、檢查。
　　56 房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱。它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件：①有自己的名稱、組織機構(gòu)；②有固定的服務(wù)場所；③有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；④有足夠的專業(yè)人員；⑤法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
　　57 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的義務(wù)：①遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；②遵守自愿、公平、誠實信用的原則；③按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；④按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用；⑤依法繳納稅費；⑥接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
　　房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在房地產(chǎn)中介活動中的禁止行為：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?；②允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；③同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；④與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；⑤法律法規(guī)禁止的其他行為。房地產(chǎn)中介服務(wù)實行回避制度，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。房地產(chǎn)中介服務(wù)實行賠償制度。
　　58 房屋拆遷：是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。房屋拆遷的種類：①市政動遷和社會動遷；②征地拆遷和非征地拆遷；③統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。房屋拆遷應(yīng)注意的事項：①服從國家利益；②符合城市規(guī)劃；③保護合法權(quán)益；④誰拆遷、誰安置補償。
　　房屋拆遷的程序：①申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證；②編制拆遷計劃和方案；③申領(lǐng)房屋拆遷許可證；④發(fā)布拆遷公告；⑤簽訂拆遷補償、安置協(xié)議；⑥實施房屋拆遷。
　　59 房屋拆遷補償：是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。房屋拆遷補償必須堅持統(tǒng)一作價、等價交換、區(qū)別對待和按質(zhì)論價的原則。拆遷補償?shù)姆绞接腥N：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。
　　拆遷補償?shù)膶ο蠛头秶翰疬w補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。所有人包括房屋產(chǎn)權(quán)人，代管人和國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。拆遷補償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑，超過期限的臨時建筑不屬拆遷補償?shù)姆秶Ｎ闯^批準(zhǔn)期限的臨時建筑屬于補償?shù)姆秶?，如進行拆遷，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a償。
　　60 拆遷安置：是指拆遷人對被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補償費用。房屋調(diào)換：是雙方交換房屋使用權(quán)的行為。調(diào)換房屋不引起所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其實質(zhì)是房屋租賃權(quán)的互相轉(zhuǎn)讓。
61 房地產(chǎn)交易：是指當(dāng)事人之間進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。其特征：①房地產(chǎn)交易對象的特殊性；②房地產(chǎn)交易形式的確定性；③房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；④房地產(chǎn)交易是要式法律行為。
　　62 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其含義為：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人實施的行為；②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，通過買賣、贈與或其他合法方式實現(xiàn)；④房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體具有多樣性。
　　63 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；④權(quán)屬有爭議的；⑤未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
　　64 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：⑴以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)能夠建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。⑵以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件：①土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；②領(lǐng)有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；④依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。
　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：①簽約；②申報；③審查；④查勘與評估；⑤交納稅費；⑥核發(fā)過戶單。
　　65 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同：是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；②房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合同約定的制約；③房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同又有其新的內(nèi)容。
　　66 房屋預(yù)售：也稱商品房預(yù)售，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購買者的行為。房屋預(yù)售，又稱“賣樓花”。房屋預(yù)售的條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地是用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資額的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；④房屋預(yù)售實行許可證制度。
　　67 房地產(chǎn)抵押：是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)：①抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利；②抵押權(quán)是一種價值支配權(quán)；③抵押權(quán)是一種優(yōu)先受償權(quán)。
　　不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)抵押的條件）：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②由于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的房地產(chǎn)。
　　68 房屋租賃：是房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。不得出租的房屋（房屋租賃的條件）：①未依法取得房屋所有權(quán)證的；②司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④權(quán)屬有爭議的；⑤屬于違法建筑的；⑥不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；⑦已抵押，未經(jīng)抵押人同意的；⑧不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；⑨有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
　　69 承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形：①將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；②將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；③將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；④拖欠租金累計6個月以上的；⑤公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；⑥利用承租房屋進行違法活動的；⑦故意損壞承租房屋的；⑧法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。
　　70 房屋轉(zhuǎn)租：是房屋承租人將承租的房屋在出租的行為。房屋租金：是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)的房屋的使用權(quán)而付給房屋出租人的經(jīng)濟補償。房屋租金分為成本租金、商品租金和市場租金。
　　71 房屋出典：是承典人支付典價，占有出典人房屋，并進行使用收益的行為。房屋出典的法律特征：①房屋出典是設(shè)立于他人所有的房屋之上，以使用和收益為目的的用益物權(quán)；②房屋出典是一種雙務(wù)、有償?shù)拿袷路申P(guān)系；③房屋出典是一種要式法律行為；④出典人對出典房屋，必須經(jīng)過一定期間才能回贖；⑤在出典人和承典人約定的房屋出典關(guān)系存續(xù)期間，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。
　　72 房屋出典與房屋抵押的區(qū)別：①設(shè)立的目的不同；②房屋是否轉(zhuǎn)移占有不同；③法律后果不同。房屋出典與房屋出租的區(qū)別：①設(shè)立的目的不同；②法律后果不同；③取得房屋占有權(quán)、使用權(quán)的代價不同。
　　73 房屋贈與：是指房屋所有人將自己的房屋無償移交給他人的行為。房屋贈與合同：是贈與人與受贈人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達成的協(xié)議。贈與合同是雙方的法律行為。在贈與合同中，受贈人須繳納按稅值價格的3%-5%的契稅。
　　房屋交換：也稱房屋互易，是房屋所有人互相交換房屋所有權(quán)的行為。房屋交換合同的特征：①房屋交換合同是雙務(wù)合同；②房屋交換合同是實踐合同；③房屋交換合同是要式合同。
　　74 我國城鎮(zhèn)住房制度改革的模式曾進行的探索：①全價出售公有住房；②公有住房補貼出售；③推行以調(diào)整公房低租金為主的綜合配套改革；④多種方式全面推進住房改革；⑤推行住房貨幣工資分配制度。
　　75 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本原則：①國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；②租、售、建并舉的原則；③在統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，因地制宜、分散解決的原則；④轉(zhuǎn)換機制的原則。

　　76 城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容：①把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇⒓w、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；②把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制；③把住房實物分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配制度；④建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；⑤建立住房公積金制度；⑥發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；⑦建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；⑧加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。
　　77 住房公積金：是由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，存入個人公積金賬戶，用于購、建、大修住房的基金。住房公積金制度的主要內(nèi)容：①按照“個人存儲、單位資助”的原則進行歸集；②按照“統(tǒng)一管理”和責(zé)、權(quán)、利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強住房公積金的管理；③按照“專項使用”的原則使用住房公積金；④住房公積金歸個人所有，存入個人公積金賬戶，當(dāng)職工離、退休時，其積累的住房公積金本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。
　　78 居民購買公有住房的優(yōu)惠待遇：⑴享受多種房價折扣；包括①購買現(xiàn)住房折扣；②工齡折扣；③一次性付款折扣。⑵減免部分稅費；①對現(xiàn)住戶購房減收征地和拆遷補償費；②房改期間購房享受一次性稅費方面的優(yōu)惠，即免繳房屋契稅和土地使用稅。
　　79 為配合住房分配貨幣化政策的實施，我國正在推行的新的改革措施：①建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次的新的住房供應(yīng)體系；②以多種方式增強個人的購房能力。
　　80 物業(yè)：是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。物業(yè)管理：是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進行管理的活動。
　　物業(yè)管理公司：是指根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟組織。物業(yè)管理公司的權(quán)力來源于業(yè)主大會和業(yè)主委員會。物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化和市場化的特點。
81 物業(yè)管理的原則：①業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則；②物業(yè)管理公司實行合同聘用的原則；③社會化、企業(yè)化經(jīng)營原則；④由物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則。
　　82 物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。
　　物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：①物業(yè)管理的策劃階段；②物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；③物業(yè)管理的啟動階段；④物業(yè)管理的日常運作階段。
　　83 房屋修繕管理：是物業(yè)公司按照一定的科學(xué)管理制度和程序及維修技術(shù)管理要求，對受委托管理的房產(chǎn)進行日常維護、修繕技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。
　　房屋修繕管理的內(nèi)容包括：房屋質(zhì)量管理、房屋修繕施工管理和房屋維修行政管理以及房屋維修檔案資料管理。

　　84 房屋設(shè)備管理：是指以一定的科學(xué)管理制度和程序，按照一定的技術(shù)管理要求，對受管理的房產(chǎn)共用設(shè)備的日常運行和維修進行管理。其內(nèi)容一般包括：房屋設(shè)備資料管理、房屋設(shè)備運行管理和房屋設(shè)備維修管理。

　　85 房屋設(shè)備管理制度包括：①接管驗收制度；②預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度；③值班制度；④交接班制度；⑤報告記錄制度。

　　86 業(yè)主：是指物業(yè)的所有人。業(yè)主大會：是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會：是在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。

　　87 業(yè)主公約：是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主和使用人有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等方面權(quán)利的義務(wù)的行為守則。

　　88 業(yè)主大會的權(quán)利：①選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員；②監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程；④批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；⑤決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；⑥決定物業(yè)管理的其他重要事項。

　　89 業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，受業(yè)主大會和廣大業(yè)主監(jiān)督。

　　90 物業(yè)管理公司的法律地位：①物業(yè)管理公司以合同實施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主；②物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的；③物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會合作，實施對物業(yè)的管理。

　　91 處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則：①維護國家主權(quán)原則；②平等互利原則；③統(tǒng)一管理原則。

　　92 外商投資企業(yè)用地：是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設(shè)所需要的用地。

　　外商投資企業(yè)用地取得方式：①通過出讓方式取得土地使用權(quán)；②土地使用權(quán)作價入股方式；③通過租賃廠房和場地的方式取得；④通過企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)。

　　93 對外商投資企業(yè)使用土地的限制：①外商投資企業(yè)對其占有的土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)；②外商投資企業(yè)用地期限與企業(yè)的經(jīng)營期限相同；③外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途；④外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的建設(shè)規(guī)劃，按照該土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃使用土地，進行建設(shè)。

　　94 稅收：是國家憑借政治權(quán)利，運用法律手段，按照預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償取得財政收入的一種特定分配關(guān)系。其特征：強制性、無償性和固定性。

　　房地產(chǎn)稅收的效益：是指房地產(chǎn)稅收應(yīng)在促進房地產(chǎn)的合理配置、房地產(chǎn)市場有序運行以及房地產(chǎn)稅收的征管等方面講求效益，增加其激勵作用，以促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。它包括三方面內(nèi)容：①保護稅本，培植稅源；②稅率設(shè)計要適當(dāng)；③提高資源配置的效率。

　　95 我國目前幾種具體的房地產(chǎn)稅包括：①土地增值稅；②城鎮(zhèn)土地使用稅；③耕地占用稅；④固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；⑤房產(chǎn)稅；⑥契稅。

　　96 土地增值稅：是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。其征稅范圍為國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。

　　土地增值稅的免稅范圍：①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的；②因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；③個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上。

　　97 城鎮(zhèn)土地使用稅：是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。征收城鎮(zhèn)土地使用稅的目的和意義在于，合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地利用效益，加強土地管理。

　　98 耕地占用稅：是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。耕地占用稅的免稅范圍：①部隊軍事設(shè)施用地；②鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；③炸藥庫用地；④學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。

　　99 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：是對在我國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。

　　100 房產(chǎn)稅：是以房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。房產(chǎn)稅的免稅范圍：①國家機關(guān)、人民團體、部隊自用的房產(chǎn)；②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；⑤財政部批準(zhǔn)免征稅的其他房產(chǎn)。

　　101 契稅：是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價的一定比例向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。契稅的免征范圍：①國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療科研和軍事設(shè)施的，免征；②城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；③因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情予以減征或者免征；④財政部規(guī)定的其他減征，免征契稅的項目。

　　102 房地產(chǎn)糾紛：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因：①歷史原因；②利益矛盾；③合同不當(dāng)或違反合同；④違法行為。房地產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。

　　103 土地權(quán)屬糾紛：是指土地所有人或使用人因土地所有權(quán)或使用權(quán)的歸屬問題而發(fā)生的爭議。房地產(chǎn)違法行為：是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為。表現(xiàn)形式包括：違反土地管理法的行為；違反基本農(nóng)田保護條例的行為；等。

104、房地產(chǎn)法: 是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。之所以說它是“總稱”，一因這些法律規(guī)范分布于多項法律、法規(guī)之中；二因房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，涉及面太廣，迄今為止我國以至世界各國還沒有出現(xiàn)一部大而全的、以“房地產(chǎn)法”命名的法律。

105、房地產(chǎn)業(yè): 狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，另一類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護的各種業(yè)務(wù)活動。

106、房地產(chǎn)法律關(guān)系：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易幾管理過程中發(fā)生房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房地產(chǎn)交易法律關(guān)系、房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系、房地產(chǎn)管理法律關(guān)系等。

107、房地產(chǎn)法律關(guān)系主體：是指在房地產(chǎn)法律關(guān)系中一發(fā)享有權(quán)利（或行使職權(quán)）和承擔(dān)義務(wù)（或負(fù)有職責(zé)）的國家房地產(chǎn)管理機關(guān)、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司、公民及其他法人或社會組織。

108、房地產(chǎn)法律關(guān)系客體: 指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體之權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。

109、國家建設(shè)征用土地法：是指調(diào)整因國家建設(shè)需要征用集體所有的土地而產(chǎn)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

110、土地征用 : 是指國家或政府為了公共目的，依法強制取得他人土地并給予補償?shù)囊环N行為。

111、土地使用權(quán)出讓：是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付國有土地使用權(quán)出讓金的行為。

112、招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件 單位或個人，以書面投標(biāo)的形式，竟投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。

113、物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)管理人（或稱之為業(yè)主）的委托，對物業(yè)進行修繕、養(yǎng)護、經(jīng)營并為使用人提供多方面的服務(wù)的行為。

114、房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機構(gòu)，對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進行持續(xù)登記。

115、契稅：是在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，向不動產(chǎn)取得人征收的一種稅。

116、拆遷安置：指拆遷人按照拆遷協(xié)議的約定將被拆遷人安置到由拆遷人新建、購置或拆遷人提供的其他房屋中居住或供其使用。

117、城市房屋拆遷法：是指調(diào)整在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因?qū)嵤┓课莶疬w行為所發(fā)生的社會的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

118、安置補助費：安置補助費是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力而支付的補助金額。

119、商品房預(yù)售：商品房預(yù)售，又稱 "賣樓花"是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。這種轉(zhuǎn)讓方式不僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣籌資金具有重要作用，而且對活躍房地產(chǎn)市場，促進居民住房條件的改善，也有著積極的意義

120、房屋產(chǎn)權(quán)登記:房屋產(chǎn)權(quán)登記是指房屋所有權(quán)和他項權(quán)利 (租賃、抵押等)的登記。房屋產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要內(nèi)容，是依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定形式之一。

121、基準(zhǔn)地價：所謂基準(zhǔn)地價，是指按照不同的土地級別、區(qū)域分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地的使用權(quán)的平均價格。

122土地管理機構(gòu)  是根據(jù)國家授權(quán)或分工專門管理城鄉(xiāng)土地的政府部門。
房屋管理機構(gòu)  實際上主要指城市（城鎮(zhèn)）房地產(chǎn)管理機構(gòu)，是由國家設(shè)立的專門行使城市房地產(chǎn)管理職能的行政機關(guān)。

123土地管理法  就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、開發(fā)利用土地、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及規(guī)劃管理土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟關(guān)系。
124土地法律關(guān)系  是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。
125國有土地所有權(quán)  是指由國務(wù)院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。
126國有土地租賃  是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

127土地使用權(quán)的終止  是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。
128土地利用  是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發(fā)、利用、整治和保護等過程。
129土地利用年度計劃  是指對年度內(nèi)各項用地數(shù)量的具體安排，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的重要組成部分，是實施土地利用總體規(guī)劃的重要手段，也是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等各項審批制度的主要依據(jù)。
130基本農(nóng)田  是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。
131農(nóng)村宅基地  是指農(nóng)村村民建設(shè)住宅所使用的集體土地，包括居住用房和附屬建筑所使用的土地。（一戶一宅原則）
132私房繼承  是指在公民（被繼承人）死后，按照法定程序，將死者所遺留的房屋轉(zhuǎn)移給有權(quán)接受的人所有的法律關(guān)系。
133城市公房  是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。
134物業(yè)管理  是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進行管理的活動。
135業(yè)主委員會  是在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表核維護業(yè)主核使用人的合法權(quán)益的自治管理組織。
136涉外房地產(chǎn)  有廣義與狹義之分。廣義的理解，是指涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素。狹義的理解，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體――房屋、土地位于我國境內(nèi)，主體具有涉外因素。
137成片開發(fā)  是指在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場地，建設(shè)排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后進行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、經(jīng)營公用事業(yè)；或者進而建設(shè)通用工業(yè)廠房以及與其相匹配的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。
138房地產(chǎn)稅 有廣義和狹義兩種理解，廣義的房地產(chǎn)稅，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅；狹義的房地產(chǎn)稅，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅。
139房地產(chǎn)違法行為  是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。

問答題

1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征

A、 房地產(chǎn)法律關(guān)系的多重性。B、 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的廣泛性。C、 房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的特殊性。D、 房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格程序性。

2、國家建設(shè)征用土地的法律制度

是指調(diào)整因國家建設(shè)需要征用集體所有的土地而產(chǎn)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

3、土地使用權(quán)出讓的法律特征
1)財產(chǎn)性，指出讓的土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)。
2)平等性，是指出讓主體的法律地位平等。
3)期限性，是指土地使用權(quán)出讓有年限限制。
4)出讓人的單一性和受讓人的廣泛性。
5)權(quán)利客體的特定性。
6)設(shè)權(quán)行為性。

4、土地使用權(quán)出讓合同的特點
1)土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。
2)土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的的特殊性。
3)土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同。

5、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系：
出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系
土地使用權(quán)出讓作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，他們都是一方將其擁有的土地使用權(quán)依法，有償，有期限地讓度于另一方利用；土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓行為都不影響國家對出讓，轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)。這兩點體現(xiàn)了兩者的共性。同時，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是以土地使用權(quán)出讓為前提條件，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓又可促進土地使用權(quán)出讓市場的經(jīng)濟繁榮和發(fā)展

出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1) 土地使用權(quán)出讓屬于土地一級市場；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于土地使用權(quán)出讓以后，受讓方按照土地使用權(quán)出讓合同的約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)后，通過出售，增與或交換等方式，將自己享有的未滿期的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人在轉(zhuǎn)讓人土地使用權(quán)有效期限內(nèi)受讓土地使用權(quán)的民事法律行為屬于土地二級市場。
2) 土地使用權(quán)出讓是土地使用權(quán)從國家土地所有權(quán)分離而成為一項獨立的民事權(quán)利，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是土地使用權(quán)成為獨立的民事權(quán)利之后使用權(quán)人再依法將他轉(zhuǎn)移給其他公民和法人的行為。前者是土地所有者行使土地所有權(quán)的結(jié)果，后者則是土地使用者對土地使用權(quán)進行法律上處分的結(jié)果。

3) 土地使用權(quán)出讓反映的是土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不僅反映土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系，而且反映土地使用者與土地使用者之間的關(guān)系。

6、完善我國土地征用法律制度的設(shè)想：

（一） 建立國家統(tǒng)一征地制度
我國現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，在建設(shè)征用土地時，由用地單位和被征地單位簽定征地協(xié)議，經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)以后，用地單位取得了土地使用權(quán)。這一規(guī)定混淆了土地征用與使用行為的法律性質(zhì)，搞亂了土地所有權(quán)法律關(guān)系和土地使用權(quán)法律關(guān)系。征用行為的法律后果是產(chǎn)生土地所有權(quán)法律關(guān)系，實現(xiàn)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而我國法律規(guī)定的土地所有權(quán)主體只有國家和農(nóng)民集體，因此，土地征用協(xié)議只能由國家（或國家授權(quán)單位）與農(nóng)民集體（被征地單位）簽定，而不應(yīng)由用地單位和被征地單位簽定。國家取得土地所有權(quán)以后，再通過土地使用權(quán)出讓等方式，在用地單位和國家之間建立土地使用權(quán)法律關(guān)系。因此，我國應(yīng)建立國家統(tǒng)一征地制度，由國家授權(quán)有關(guān)單位代表國家與農(nóng)民集體簽定土地征用協(xié)議，辦理土地征用手續(xù)。

（二） 采取列舉法，明確公共利益的范圍

我國《憲法》第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以按照法律規(guī)定對土地實行征用。”《土地管理法》第2條也規(guī)定，國家為了公共利益的需要也可以對土地實行征用。何謂公共利益？我國《土地管理法》沒有明確規(guī)定，僅在第四章“國家建設(shè)用地中”，把公共利益與國家建設(shè)等同起來，規(guī)定“國家進行經(jīng)濟，文化，國防建設(shè)以及社會公共事業(yè)需要征用集體所有土地。。。。。。，依照本章辦理”。本書認(rèn)為國家建設(shè)應(yīng)以該法第22條來判斷，凡屬下列情況之一的，均屬國家建設(shè)：（1）列入國家固定資產(chǎn)投資計劃；（2）各級人民政府批準(zhǔn)建設(shè)的項目。但經(jīng)過政府批準(zhǔn)的項目有的是以盈利為目的，有的是不以盈利為目的，《土地管理法》應(yīng)把不以盈利為目的的建設(shè)項目，作為土地征用的范圍，并在該法中予以列舉。

（三） 擴大征地補償范圍，提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)

我國先行的征用土地補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與經(jīng)濟的發(fā)展，應(yīng)參照世界其他國家的土地征用法，擴大土地征用的補償范圍，提高土地補償標(biāo)準(zhǔn)。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件

設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1）有自己的名稱和組織機構(gòu)。
2）有固定的經(jīng)營場所
3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。應(yīng)在100萬元以上，而且流動資金不低于100萬元。
4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。
5）法律行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

8、房地產(chǎn)開發(fā)的特點

1、房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動。房地產(chǎn)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和房屋開發(fā)，而要完成這些開發(fā)活動，必須要規(guī)劃、土地管理、設(shè)計、施工、市政、消防、環(huán)境、綠化、供電、供水、通訊、商業(yè)、銀行等相互協(xié)作，否則房地產(chǎn)開發(fā)活動就不能進行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)是一種多部門協(xié)作活動。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資大。房地產(chǎn)開發(fā)是以基礎(chǔ)設(shè)施和房屋為開發(fā)對象的投資活動。由于基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)涉及的范圍比較大，包括地面設(shè)施建設(shè)和地下設(shè)施建設(shè)，因此，投資量比較大。

3、房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種生產(chǎn)活動，它不像一般商品生產(chǎn)投資量少，涉及的面窄，生產(chǎn)場所比較小、生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較集中。它需要許多環(huán)節(jié)，經(jīng)過多項程序才能完成。一般小型開發(fā)項目，從立項到交付使用，最少需要一二年時間；中型開發(fā)項目，需要三四年時間；大型項目則需要更長的時間，因此，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。

9、商品房預(yù)售的條件

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

10、房屋不可出租的情形

⑴未依法取得房屋所有權(quán)證的；
⑵司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
⑶共有房屋未取得共有人同意的；
⑷權(quán)屬有爭議的；
⑸屬于違法建筑的；
⑹不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
⑺已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
⑻不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的關(guān)規(guī)定的；
⑼有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形；

11、房屋租賃的條件

(1)有從事房屋租賃的營業(yè)熱照。房屋租賃屬于房地產(chǎn)經(jīng)營的一種方式，因此出租人應(yīng)辦理營業(yè)執(zhí)照，取得合法的經(jīng)營資格。
(2)出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的。
(3)有合法的房屋所有證書。
(4)房屋能正常使用，符合安全條件。

12、房地產(chǎn)抵押的原則

(一)合法原則
合法原則包括兩層含義:其一，設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是法律所允許的。其二，設(shè)定抵押的房地產(chǎn)必須是抵押人合法所有或合法占有的房地產(chǎn)。
(二)同一原則
同一原則是指土地使用權(quán)與地上建筑物一同抵押。即土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。
(三)特定原則
特定原則是指設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是現(xiàn)實存在的特定的房地產(chǎn)。

13、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特點：
⑴房地產(chǎn)登記由不同登記機關(guān)分別登記。
⑵房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記。
⑶房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)審查主義。
⑷房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力。
⑸房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制登記制度。
⑹頒發(fā)權(quán)利證書

14、簡述拆遷補償?shù)母拍罴胺秶?/p>

拆遷補償?shù)姆秶侵副徊鸪姆课荩⒎遣疬w范圍內(nèi)所有的被拆除的房屋都有予以補償。根據(jù)《條例》第22條規(guī)定，“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑給予適當(dāng)補償?！?/p>

15、物業(yè)管理的法律特征
（1）物業(yè)管理行為是一種民事行為，物業(yè)管理關(guān)系是一種民事法律關(guān)系。
（2）物業(yè)管理關(guān)系基于物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生，物業(yè)管理行為是物業(yè)管理公司履行合同義務(wù)的行為。
（3）物業(yè)管理關(guān)系是雙方有償關(guān)系，物業(yè)管理行為是有償行為。
（4）物業(yè)管理行為具有一定公益性。

16、簡述現(xiàn)行土地管理法關(guān)于土地征收權(quán)限的規(guī)定

根據(jù)1998年修訂的《土地管理法》第四十五條規(guī)定：“征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案?！?。第三十四條規(guī)定：“國家實行基本農(nóng)田保護制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，嚴(yán)格管理：（一）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（二）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（三）蔬菜生產(chǎn)基地；（四）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田；（五）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。

17、簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為生效的前提條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓人對土地并無所有權(quán)而只有使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人的使用權(quán)是基于他與所有人訂立的土地使用權(quán)出讓合同而產(chǎn)生的。出讓合同是轉(zhuǎn)讓人享有使用權(quán)的依據(jù)，也是確定轉(zhuǎn)讓人使用權(quán)利范圍的標(biāo)準(zhǔn)。如果出讓合同不存在或無效，轉(zhuǎn)讓人出讓土地使用權(quán)就成了無權(quán)處分，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同就不會產(chǎn)生法律效力。

2、出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務(wù)、土地使用規(guī)則、其他建設(shè)條件等條款仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同，且必須成為轉(zhuǎn)讓合同的一部分內(nèi)容。不論轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人是誰，也不論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)人都要承擔(dān)出讓合同規(guī)定的受讓人的義務(wù)。隨著轉(zhuǎn)讓合同的訂立與生效，出讓合同規(guī)定的建設(shè)條件、土地用途和規(guī)劃要求必須嚴(yán)格執(zhí)行。如需改變，應(yīng)向出讓人提出申請，經(jīng)政府有關(guān)部門審查、批準(zhǔn)后，重新簽訂出讓合同。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用年限受出讓合同約定的年限的限制。我國《房地產(chǎn)法》第42條規(guī)定:"以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者己經(jīng)使用年限后的剩余年限。"這說明，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限以原土地使用權(quán)出讓合同約定的期限為限