一、填空：

1不同區(qū)域的房地產(chǎn)可以產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效益，主要是因為 (  房地產(chǎn)位置的不可移動性      )。

2房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，是因為房地產(chǎn)具有(　    不可移動性)。

3 房地產(chǎn)市場不能通過將某一地區(qū)充裕的產(chǎn)品補給供應不足的另一地區(qū)，實現(xiàn)某種程度的市場均衡，是因為(  房地產(chǎn)位置的不可移動性      )。

4我國的土地市場可以分為一級市場和二級市場，依據(jù)的是(   房地產(chǎn)進入市場的時間順序     )。

5為了適應我國城市化發(fā)展對土地需求加大而按照法律對農(nóng)村集體所有土地實行征用，并支付補償費用的一種特殊的地產(chǎn)市場，指的是(  土地征購市場      )。

6國家為了實現(xiàn)土地的經(jīng)濟價值，在符合城市規(guī)劃的前提下，采用招標、拍賣和協(xié)議方式來出讓土地使用權的一種土地經(jīng)營市場，指的是(土地批租市場       )。

7 在我國的土地租賃市場上，國家將土地出租并收取地租，其市場主體是(    國家事業(yè)單位    )。

8我國市場上能夠使用的土地和能夠流動的土地使用權取決于(    一級市場的交易量    )。

9 我國土地使用權真正商品化是在下列哪一市場中實現(xiàn)的？(    土地二級市場    )

10下列關于房地產(chǎn)供給的敘述，不正確的是(  原有房地產(chǎn)的再出租量與對它的需求成正比      )。

11下列關于房地產(chǎn)供給的敘述，不正確的是(   房地產(chǎn)的需求價格彈性與房地產(chǎn)的被替代性、容納性、價格在總支出中的比例成反比     )。

12 根據(jù)我國規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目應建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于(   20%)。

13抵押貸款額度由貸款人視借款人的資信程度、經(jīng)營收益、申請借款額和借款時間長短而定，一般不超過抵押房地產(chǎn)現(xiàn)價的(   70%     )。

14根據(jù)我國規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定施工進度和竣工交付日期后方可預售，期房預售額不低于總投資的 (25%)。

15某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行期限為10年的房地產(chǎn)債券，面值為10000元，利率為10%，籌資成本為3%，所得稅率為30%，債券按面值銷售，一次性還本付息，該債券資金成本為(    7.2%    )。

16某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行面值為500元的優(yōu)先股票，籌資成本為5%，股息率為12%，所得稅率為30%，按面值銷售，則該優(yōu)先股資金成本為(   12.63%     )。

17某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行面值為500的普通股票，籌資成本為2%，每年固定股息假定為50元，所得稅率為30%，則該普通股資金成本為(  10.2%      )。

18某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的普通股每股市價為200元，籌資成本率為4%，第一年年末發(fā)放的股息為30元，以后每年增長5%，則其資金成本為(  20.63%      ).

19 某房地產(chǎn)企業(yè)股票市場價格為200元，下一年的股息為20元，以后每年增長5%，所得稅率為30%，則當年留存收益的資金成本為(   15%      )。

20某房地產(chǎn)投資項目需籌資1000萬元，其中通過銀行借款籌資400萬元，資金成本為5%；債券籌資300萬元，資金成本為8%；發(fā)行普通股籌資200萬元，資金成本為12%；利用留存收益籌資100萬元，資金成本為10%，則該項目綜合資金成本為(7.8%       )。

21影響投資決策最重要、最直接的基本因素是(  經(jīng)濟環(huán)境因素      )。

22 1969年由美國學者羅伯特·B·斯托伯提出的因素分析法是(多因素等級尺度法        )。

23 1968年由美國學者伊爾·A·利特法克和彼得·班廷提出的因素分析法是(    冷熱因素分析法    )。

24為了確定企業(yè)的發(fā)展方向、投資經(jīng)營方向或者是為了發(fā)現(xiàn)問題而進行的定性調(diào)查屬于(探索性調(diào)查)。

25 為了揭示與被調(diào)查問題相關的因素的調(diào)查，屬于 (   描述性調(diào)查     )。

26為了確定企業(yè)的發(fā)展方向、投資經(jīng)營方向或者是為了發(fā)現(xiàn)問題而進行的定性調(diào)查屬于(診斷性調(diào)查)。

27 為了更好地進行經(jīng)營活動，針對企業(yè)經(jīng)營活動的效果、經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況進行的調(diào)查，屬于(     反饋性調(diào)查)。

28為了找出現(xiàn)象的原因和結果之間的相互聯(lián)系而進行的調(diào)查，屬于 (  因果性調(diào)查      )。

29為了對企業(yè)未來的發(fā)展狀況或?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營活動的預期效果進行預測所進行的調(diào)查，屬于 (預測性調(diào)查)。

30投資過程賦稅前或賦稅后的現(xiàn)金流入與投資或其他列入現(xiàn)金支出費用的比值，被稱為(收益成本比)。

31將投資方案的現(xiàn)金流平均到每年的現(xiàn)值，被稱為(   等年值     )。

32 單位追加投資所帶來的成本節(jié)約，被稱為(  差額投資收益率      )。

33只有損失機會而無獲利機會的風險，被稱為(     純粹風險   )。

34按風險的性質(zhì)劃分，由于自然災害和意外事故帶來的風險，被稱為(   靜態(tài)風險     )。

35能夠通過保險及投保的方式加以避免的風險是 (  靜態(tài)風險      )。

36 需要經(jīng)營者自己通過自身的努力來解決的風險是 (  動態(tài)風險      )。

37對整個市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風險統(tǒng)稱為 (  系統(tǒng)風險      )。

38只對市場內(nèi)個別投資項目產(chǎn)生影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合方法消除的風險統(tǒng)稱為 (    非系統(tǒng)性風險    )。

39根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本應為 (100萬元以上)。

A 50萬元以上   B    C 200萬元以上   D 500萬元以上

40根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)企業(yè)持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員不得少于 (   4人     )。

41根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)企業(yè)持有資格證書的專職會計人員不得少于 (   2人     )。

42根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本不應少于 (5000萬元)。

43根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本不應少于 (2000萬元)。

44根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本不應少于 (    800萬元    )。

45根據(jù)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，新設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的《暫定資質(zhì)證書》有效期為(1年       )。

46根據(jù)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，新設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的《暫定資質(zhì)證書》延長期不得超過(   2年     )。

47下列情況中，能夠通過行政劃撥方式取得土地使用權的是(經(jīng)濟適用房建設        )。

48下列情況中，不能夠通過行政劃撥方式取得土地使用權的是(  倉儲性物業(yè)建設      )。

49 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年為動工開發(fā)的，征收土地閑置為的標準為土地出讓金的(  20以下      )。

50下列稅費中，在房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)征收的是 (  建筑業(yè)營業(yè)稅      )。

51下列稅費中，不會在房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)征收的是 (   房產(chǎn)稅     )。

52下列稅費中，在房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)征收的是 (  房產(chǎn)稅      )。

53下列稅費中，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的是(房地產(chǎn)營業(yè)稅       )。

54下列稅費中，不會在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的是(   遺產(chǎn)稅     )。

55下列稅費中，不會在房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)征收的是 (耕地占用稅       )。

56下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于非系統(tǒng)性風險的是 (經(jīng)營管理風險       )。

57下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于非系統(tǒng)性風險的是 (   財務風險     )。

58下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)性風險的是 (通貨膨脹風險       )。

59下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)性風險的是 (政治風險       )。

60下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)性風險的是 (  利率風險      )。

61下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)性風險的是 (   市場供求風險     )。

62下列風險中，會降低房地產(chǎn)投資的實際收益率的是 (   通貨膨脹風險     )。

63 下列措施中，不能夠減少房地產(chǎn)投資通貨膨脹風險的是(固定利率分期付款方式出售       )。

64下列風險中，會降低房地產(chǎn)投資的實際收益率的是 (利率風險        )。

65在所探討問題比較簡單，目標比較明確的情況下，進行房地產(chǎn)投資風險分析適用的定性分析方法是 (    專家會議法    )。

66在一些原因比較復雜影響比較重大的房地產(chǎn)投資風險識別問題上，比較適用的定性分析方法是(   專家調(diào)查法     )。

67為提醒房地產(chǎn)投資決策者注意某種措施或政策可能引起的風險或危險的后果時，可以采用(      幕景風險法  )。

68向房地產(chǎn)投資決策者建議需要進行監(jiān)測的房地產(chǎn)投資風險范圍時，可以采用(幕景風險法       )。

69研究某種關鍵性因素對未來房地產(chǎn)投資決策過程的影響時，可以采用(  幕景風險法      )。

70通過一種匿名方式反復征求專家意見，以最終取得一致性意見的風險識別方法是(  德爾菲法)。

71在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，下列成本中屬于固定成本的是(  土地使用費      )。

72在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，下列成本中屬于固定成本的是(  固定資產(chǎn)折舊費      )。

73在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，不隨開發(fā)數(shù)量變動而變動的是(土地使用費       )。

74在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，不隨開發(fā)數(shù)量變動而變動的是(固定資產(chǎn)折舊費         )。

75在獲取土地使用權階段，對房地產(chǎn)投資項目進行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (     容積率的限制   )。

76在獲取土地使用權階段，對房地產(chǎn)投資項目進行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (土地的區(qū)位)。

77在開發(fā)建設階段，對房地產(chǎn)投資項目進行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (建安費用      )。

78在經(jīng)營階段，對房地產(chǎn)投資項目進行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (     租金   )。

79可以與處理風險回避以外的任何風險處理方法共同使用的風險處理方法是(     風險自留   )。

80下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風險轉移的是(項目工程出包與分包       )。

81下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風險轉移的是(  成立房地產(chǎn)投資信托機構      )。

82下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風險轉移的是(  項目資金證券化      )。

83下列措施中，不能夠?qū)崿F(xiàn)風險轉移的是(     建立風險損失基金   )。

84下列措施中，不能夠?qū)崿F(xiàn)風險轉移的是(        )。

85房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價或項目評估的主要區(qū)別在于 (  全面性      )。

86房地產(chǎn)投資評價的核心是(  財務評價      )。

87以出租經(jīng)營為主的房地產(chǎn)投資項目與一般性建設項目類似，區(qū)別在于(  經(jīng)營成本構成內(nèi)容不同)。

88 投資效果系數(shù)指的是(  投資利潤率      )。

89 房地產(chǎn)投資項目稅后利潤與項目資本金之比為(資本金凈利潤率       )。

90 在項目投資過程中，使投資期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和為零時的貼現(xiàn)率，稱作(財務內(nèi)部報酬率)。

91下列指標中，既能反映項目盈利能力，又能反映項目清償能力的指標是(投資回收期       )。

92 房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)負債率一般為(   70-80%      )。

93下列關于財務評價與國民經(jīng)濟評價的敘述，正確的是(  國民經(jīng)濟評價只考慮因項目而引起的外部經(jīng)濟效果)。

94下列關于財務評價與國民經(jīng)濟評價的敘述，不正確的是(國民經(jīng)濟評價需要考慮通貨膨脹、稅金、利息等)。

95敏感性分析的不足之處在于（   敏感性分析不能得知不確定因素的影響發(fā)生的可能性有多大    ）。

96建筑業(yè)營業(yè)稅實行比例稅率，適用稅率為 (     3%   )。

97遞延資產(chǎn)是指不能全部計入當年損益，應當在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用，包括(   固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅     )。

98按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其劃分依據(jù)為(  房地產(chǎn)交易方式      )。

99對投資風險進行概率分析時，應用泰勒級數(shù)法的前提是概率分布屬于(  正態(tài)分布      )。

100市場調(diào)查體系中，應用最廣的實地調(diào)查方法是（  問卷法      ）。

二、填空

1下列投資形式中，屬于房地產(chǎn)直接投資的是(  房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資      )。

2下列投資形式中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是(  購買住房抵押貸款證券、購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票、投資于房地產(chǎn)投資信托基金      )。

3按其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中分布情況，房地產(chǎn)投資資金可以分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營性資金兩大類，下列資金屬于生產(chǎn)性資金的是(   土地開發(fā)資金、房屋建造資金     )。

4按證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價模型的思想劃分，房地產(chǎn)風險可以劃分為 (  非系統(tǒng)性風險、系統(tǒng)風險      )。

5按其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中分布情況，房地產(chǎn)投資資金可以分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營性資金兩大類，下列資金屬于經(jīng)營性資金的是(房地產(chǎn)商品資金、房地產(chǎn)管理資金 、 保養(yǎng)維修資金        )。

6下列項目中，必須要進行招標的是(國家融資項目、外國政府貸款項目、大型基礎設施項目、國有資金投資項目         )。

7 房地產(chǎn)投資風險的特征主要有(  客觀性、多樣性、變現(xiàn)性、綜合性、補償性      )。

8影響房地產(chǎn)市場轉變的主要社會經(jīng)濟力量包括（金融業(yè)的發(fā)展、信息、通訊技術水平的提高、生產(chǎn)方式和工作方式、自然環(huán)境的變化、政治制度的變遷兩項）

9下列投資環(huán)境的分類，屬于軟環(huán)境的是 (經(jīng)濟增長速度及其穩(wěn)定性 、政府部門辦事效率、政策優(yōu)惠條件)。

10下列投資環(huán)境的分類屬于，硬環(huán)境的是 (通信設施、經(jīng)濟區(qū)位       )。

11下列投資環(huán)境的分類屬于軟環(huán)境的是 (政治條件、經(jīng)濟條件、人口素質(zhì)       )。

12下列投資環(huán)境的分類屬于硬環(huán)境的是 (物質(zhì)環(huán)境、區(qū)位環(huán)境        )。

13與投資的地理位置相聯(lián)系，投資區(qū)位因子包括(自然因子、運輸因子、勞動力因子、市場因子、集聚因子        )。

14 項目全部資本現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出內(nèi)容中，不包括（  折舊、借款本金償還      ）。 

15進行房地產(chǎn)盈虧平衡分析，能夠用于說明盈虧平衡點的是(   房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量 、 單價、單位建筑面積的可變成本 、投資收益率     )。

16根據(jù)土地所處狀態(tài)不同，土地可以分為熟地和毛地，導致二者之間價格差異的因素有(土地開發(fā)費用、土地開發(fā)過程中的不確定性和風險        )。

17按風險效應劃分，房地產(chǎn)風險可以劃分為 (  純粹風險、投機風險      )。

18按風險性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)風險可以劃分為 (  靜態(tài)風險 、動態(tài)風險      )。

19 下列因素分析法中，屬于初級因素打分法的是(多因素等級尺度法、心理評估法、冷熱因素分析法 、 )。

20 下列因素分析法中，不屬于初級因素打分法的是(   多因素系統(tǒng)評估法、綜合性定量法     )。

21進行線性盈虧平衡分析，下列成本中屬于可變成本的是(建安工程費、公共配套設施建設費、專家咨詢費)。

22 風險的定義應有的三個基本要素是(風險與不確定性有所差異、風險是客觀存在的、風險可以被測算)。

23 下列屬于風險的特征的是(   客觀性、不確定性、相對性、可測性、風險與收益的對稱性     )。

24設備及工器具購置費包括（  設備購置費、工具購置費、器具購置費、生產(chǎn)家具購置費       ）。

三、名詞解釋

1房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是土地、建筑物和固著在土地建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。

2房地產(chǎn)投資：就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。

3房地產(chǎn)信貸：就是銀行或房地產(chǎn)信用機構通過各種信用手段，把籌集起來的各種房地產(chǎn)信用資金，以償還為條件暫時讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者和消費者使用的一種信貸行為。

4房地產(chǎn)金融：指以房地產(chǎn)為特定對象，圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和消費中的籌資、融資、清算等各種活動，提供相應服務的金融行為。

5影子匯率：是指兩國貨幣實際購買力的比價關系，即外匯的影子價格，實際上是外匯的機會成本，反映由于項目的投入或產(chǎn)出所導致的外匯減少而給國民經(jīng)濟帶來的損失或收益。

6投資環(huán)境：是指影響投資活動整個過程的外部的各種情況和條件的總和，是指由決定和影響投資活動的政治要素、自然要素和社會要素相互依賴、相互完善、相互制約所形成的矛盾統(tǒng)一體。

7社會折現(xiàn)率：項目的資金所應達到的按復利計算的最低收益水平，即站在國家的角度看項目投資應達到的收益率標準。

8 確定型決策：指決策者對所決策的問題的未來發(fā)展有十分清楚的了解，其有關條件都能準確地列舉，每種決策只可能有一種后果，這種決策就是確定型決策。

9敏感性分析：是指通過計算一個或多個不確定性因素的變化而導致項目經(jīng)濟效果評價指標的變化幅度，判斷項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度。

10項目資金證券化：是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標的物質(zhì)間由直接的物權關系轉變?yōu)橐杂袃r證券為承擔形式的債權債務關系。

11影子價格：是指當社會經(jīng)濟處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，資源的分配和利用達到最優(yōu)狀態(tài)，能夠反映社會勞動的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價格。

12．可行性分析：是對項目投資和投資方案進行的全面而綜合的技術、經(jīng)濟、環(huán)境、法律的論證，使項目投資前期的核心工作。

13．盈虧平衡分析：是研究房地產(chǎn)項目在一定時期內(nèi)的開發(fā)數(shù)量、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關系的一種分析方法。

13．建設項目：一般是指具有計劃任務書和總體設計計劃，經(jīng)濟上實行獨立核算，行政上具有獨立組織形式的基本建設單位。

四、簡答題

1 房地產(chǎn)特征。不可移動性；不易摧毀性；價格高昂；相關性；異質(zhì)性；開發(fā)使用具有外部性

2房地產(chǎn)市場特征。市場組成復雜；產(chǎn)品差異性大；市場具有分散性和區(qū)域性；市場價格為議價；房地產(chǎn)市場是不完全市場；政府干預性

3房地產(chǎn)投資形式。直接投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)置業(yè)投資；間接投資：購買住房抵押貸款證券，購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金。

4房地產(chǎn)投資，有哪些特征。房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。特征：投資對象的不可移動性；投資額度大、開發(fā)周期長，需要大量資金墊付；不確定因素多，風險大；具有保值和增值性。

5 房地產(chǎn)投資過程包括階段。房地產(chǎn)投資從投資意向開始，到投資完全收回并獲得期望的收益的過程，通常也被成為項目發(fā)展周期，分為四個階段：投資機會選擇與預測決策分析階段；前期工作階段；房地產(chǎn)開發(fā)建設及項目管理階段；篇房地產(chǎn)營銷階段。

6投資建設期包括階段。項目選址、項目設計、制定年度建設計劃、施工準備與實際施工、生產(chǎn)準備、竣工驗收和交付使用。

7建設工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容。建筑管理，道路管理，管線管理，審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，放線、驗線管理。

8投資環(huán)境及特征。投資環(huán)境是指影響投資活動整個過程的外部的各種情況和條件的總和，是指由決定和影響投資活動的政治要素、自然要素和社會要素相互依賴、相互完善、相互制約所形成的矛盾統(tǒng)一體。其基本特征：系統(tǒng)性，動態(tài)性，主導性和地區(qū)差異性。2.2 房地產(chǎn)投資資金來源有哪些？

自有資金，銀行貸款，社會集資，利用外資，財政撥款，預收款，承包商帶資承包等 。

9房地產(chǎn)金融特點。房地產(chǎn)金融對象的專門化具有較強的針對性；房地產(chǎn)金融具有長期性；房地產(chǎn)金融中融資標的具有二元性；房地產(chǎn)金融的服務性強；房地產(chǎn)金融具有復雜性。

10工程建設監(jiān)理的工作任務。三控：工程進度控制，工程質(zhì)量控制，工程投資控制；兩管：合同管理和信息管理；一協(xié)調(diào)：全面的組織協(xié)調(diào)。

11房地產(chǎn)證券化意義。房地產(chǎn)證券化是指將非證券化形式的房地產(chǎn)轉化為證券形式的房地產(chǎn)的過程，對房地產(chǎn)投資于金融方面的影響主要有：有助于提高房地產(chǎn)流動性和風險轉移；深化房地產(chǎn)融資；拓寬房地產(chǎn)的投資渠道；促進房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新。

12投資環(huán)境評價應遵循基本原則。系統(tǒng)性原則；客觀性原則；比較性原則；多角度原則；有效性原則；時效性原則；目的性原則。

13決策應遵循基本原則。最優(yōu)化原則；系統(tǒng)原則；信息完全原則；可行性原則；集團決策原則。

14 決策程序步驟。確定決策目標；收集目標的信息和資料；預測未來；擬定各種可行方案組；方案評估；選擇最佳方案；方案實施及控制決策的執(zhí)行情況。

15房地產(chǎn)投資風險及特征。房地產(chǎn)投資風險即是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預期收益的程度，特征：客觀性，多樣性，變現(xiàn)性，綜合性，補償性。

16房地產(chǎn)投資風險及其具體表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)投資風險即是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預期收益的程度，

表現(xiàn)形式：高價買進的房地產(chǎn)，最終以較低價格賣出；盡管賣出價高于買入價，但仍低于預期價格；墊支于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失，使得投資的錢沒有按期收回，或不能收回；由于財務方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。

17房地產(chǎn)投資風險的處置方法。風險自留、風險轉移、投資組合、鳳險預防、風險回避等。

18房地產(chǎn)企業(yè)設立應滿足的條件。有符合公司法人登記的名稱和組織機構；有適應房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊資本在100萬元以上；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

19房地產(chǎn)市場調(diào)查主要內(nèi)容。市場環(huán)境調(diào)查；市場專題調(diào)查：市場需求調(diào)查，消費者調(diào)查，市場價格調(diào)查，產(chǎn)品調(diào)查，產(chǎn)品銷售調(diào)查，市場競爭調(diào)查。

20房地產(chǎn)市場預測作用。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略決策的前提；企業(yè)制定經(jīng)營計劃的依據(jù)；提高企業(yè)管理水平的手段；減少經(jīng)營盲目性及風險性的途徑；增強企業(yè)競爭生存能力。

21 房地產(chǎn)市場預測包括主要內(nèi)容。國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢預測；國家宏觀經(jīng)濟政策預測；房地產(chǎn)市場需求量預測；市場占有率預測；技術發(fā)展預測；營銷前景預測；企業(yè)盈虧預測。

22房地產(chǎn)投資決策的主要內(nèi)容。投資類行選擇；可行方案選擇；籌資方式選擇；投資方式確定；經(jīng)營方式確定。

23房地產(chǎn)投資決策的類型。完全互斥方案；獨立型方案；不完全互斥方案；不完全的先決方案；先決方案。

24房地產(chǎn)投資決策的方法。定性分析法：經(jīng)驗判斷法，創(chuàng)造工程法；定量分析法：凈收益法，凈現(xiàn)值法，現(xiàn)值成本法，年成本法，動態(tài)投資償還期法，靜態(tài)投資償還期法，內(nèi)部收益率法，效益費用比法，凈現(xiàn)值收益率法等。

25.房地產(chǎn)投資項目社會分析的內(nèi)涵與特征。是指對房地產(chǎn)項目為實現(xiàn)國家和社會的各項社會發(fā)展指標所作的貢獻和影響以及對項目與社會的相互影響所進行的一種系統(tǒng)的調(diào)查、研究和分析。其特征在于：社會分析定量難；社會分析具有客觀性。

26．房地產(chǎn)投資資金來源。自有資金，銀行貸款，社會集資，利用外資，財政撥款，預收款，承包商帶資承包等 。

27房地產(chǎn)投資財務評價的步驟。分析和估算項目的財務數(shù)據(jù)；編制和分析財務基本報表；評價財務效益指標；進行不確定性分析；提出財務評價結論，編制財務評價報告。

28．房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟評價與財務評價區(qū)別。分析的角度和目標不同；費用和收益的劃分范圍不同；采用的價格和經(jīng)濟參數(shù)不同；指標分析的內(nèi)涵不同。

29．房地產(chǎn)風險轉移的方法。契約性轉移：預售、預租；出售一定年限的物業(yè)使用權；項目工程出包與分包；項目資金證券化：發(fā)行股票、債券等有價證券籌集項目資金；建立房地產(chǎn)投資信托機構。購買房地產(chǎn)保險。

五、論述題

1 影響房地產(chǎn)供給和需求的因素。影響供給的因素：房地產(chǎn)投資者的目標；生產(chǎn)部門的勞動生產(chǎn)率；房地產(chǎn)本身的價格；房地產(chǎn)投資來源；房地產(chǎn)開發(fā)建設能力；原有房地產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量；房地產(chǎn)投資者對未來的預期。影響需求的因素：國民收入的增長速度與分配結構；人口總量于人口結構；城市化進程；房地產(chǎn)價格水平；消費者對未來經(jīng)濟形勢的預期；其他因素等。

2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是社會所有部門不可缺少的物質(zhì)條件，是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的重要條件，是城市經(jīng)濟建設和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎，是城市環(huán)境改造的重要動力，是國民經(jīng)濟積累資金的重要來源；房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。

3房地產(chǎn)投資的作用。宏觀作用，指對國民經(jīng)濟的貢獻：有利于國家增加財政收入，有利于改善城市建設和投資環(huán)境，有利于各級政府的投資行為及企業(yè)經(jīng)營行為的合理化，有利于帶動相關行業(yè)和促進城市經(jīng)濟的全面發(fā)展；微觀作用，主要體現(xiàn)在企業(yè)或個人從房地產(chǎn)市場投資中可獲得的利益：房地產(chǎn)市場投資可以增值，房地產(chǎn)市場投資可以實現(xiàn)保值，房地產(chǎn)市場投資何以合理避稅。

4投資環(huán)境包括主要內(nèi)容政治因素：東道國的政治體制、社會結構、政局的穩(wěn)定性、政策連續(xù)性、國際信譽度等；法律因素：法律的完整性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性；經(jīng)濟環(huán)境因素：宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務環(huán)境、資源環(huán)境等；社會文化因素：公民受教育程度、宗教、風俗習慣、社會心理、道德、價值觀念、文化傳統(tǒng)等；自然環(huán)境因素：地理位置、自然條件、自然資源；基礎設施環(huán)境因素：投資地域的交通、能源、通信、給排水、生產(chǎn)和生活設施、行政管理機構設施等。  

5房地產(chǎn)投資風險防范與控制。防范策略：投資分散策略（區(qū)域、時間、種類分散），保險策略，聯(lián)合策略；控制方法：在房地產(chǎn)項目投資中盡量減少風險，通過投資組合降低風險，通過市場調(diào)查降低風險，加強管理控制風險，通過企業(yè)并購來降低風險。

6 房地產(chǎn)投資資金特點，多渠道籌資的原因。特點：資金運用量大，資金運動量大，非自有資金比重大。多渠道籌資有利于彌補自有資金不足，解決房地產(chǎn)資金需求量大的問題；有利于分散風險，以最低籌資成本保證資金需求；有利于集中社會閑散資金，促進社會生產(chǎn)力的發(fā)展；有利于房地產(chǎn)市場的形成于發(fā)展。

7在財務評價基礎上，進行國民經(jīng)濟評價方法。效益和費用范圍的調(diào)整：剔除沒有物資消耗的費用和沒有物資產(chǎn)出的效益，剔出已記入財務效益和費用的轉移支付；識別項目的外部費用和外部收益。效益和費用的調(diào)整：建設投資費用的調(diào)整；經(jīng)營費用的調(diào)整；流動資金的調(diào)整；銷售或出租收入的調(diào)整；用影子匯率計算外匯本金及其利息。編制報表與計算評價指標。

8識別和度量房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟評價中的費用與效益方法。費用是指國民經(jīng)濟為項目建設付出的代價，分為直接費用和間接費用，其度量有四種表現(xiàn)形式：因項目建設的需要而增加的項目投入物的社會供應量；因項目建設需要，使得項目投入物的增加而導致的對其他企業(yè)供給的減少；增加進口或減少出口；外部費用。效益是指項目對國民經(jīng)濟所做出的貢獻，包括直接效益和間接效益，其度量有四種形式：項目投產(chǎn)后導致國內(nèi)最終消費品或中間產(chǎn)品的增加以及社會總供給量的增加所產(chǎn)生的效益；項目建成后導致其他企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)量的減少以及所產(chǎn)生的效益；增加出口所產(chǎn)生的效益；外部效益。

提出直接轉移支付：稅金、補貼和國內(nèi)借款利息。

9房地產(chǎn)投資社會分析內(nèi)容。投資機會研究階段：調(diào)查研究擬開發(fā)建設項目所在地的社會經(jīng)濟狀況，明確項目目標與當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展一致或相適應；預測和分析擬開發(fā)項目可能產(chǎn)生的主要社會效益及其影響；分析受眾對項目接納能力；評估項目的社會風險?？尚行苑治鲭A段：深入研究受眾和受影響群體；鑒別社會風險，并提出規(guī)避或降低風險的措施。投資實施階段：構建一套檢測信息系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)問題，并盡快確定解決對策。營銷或經(jīng)營階段：關于物業(yè)設施功能及其維護狀況的分析；關于物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的分析；關于社區(qū)服務質(zhì)量的分析；關于社區(qū)文化等的分析。

10項目總投資的構成。固定資產(chǎn)投資：工程費用（建筑工程費用，設備購置費，安裝工程費）、其他費用（土地使用費，與建設項目有關的其他費用，與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用），預備費用（基本預備費，漲價預備費）；投資方向調(diào)節(jié)稅；建設期利息；流動資金。

11社會分析與經(jīng)濟分析區(qū)別。分析的角度和目的不同：財務分析分析目標單一，國民經(jīng)濟分析從國民經(jīng)濟角度分析項目，社會分析是多目標分析；采用價格不同：財務分析采用現(xiàn)行價格，國民經(jīng)濟分析采用效率影子價格，社會分析采用社會價格；采用的折現(xiàn)率不同：財務分析采用行業(yè)基準折現(xiàn)率，國民經(jīng)濟分析采用社會折現(xiàn)率，社會分析采用考慮了各種形式的收入給社會邊際價格的貢獻而確定的計算利率。