論文關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；風(fēng)險防范
　　　
　　1 美國次貸危機(jī)
　　2001年9?11事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，美國經(jīng)濟(jì)衰退，為了防止經(jīng)濟(jì)過度下滑，美聯(lián)儲實(shí)施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當(dāng)利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機(jī)構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機(jī)構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機(jī)是一個金融化的危機(jī)，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
　　2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險
　　我國自1998年進(jìn)行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。 1 高房價的市場風(fēng)險
　　近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實(shí)際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出，這些都不利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險
　　面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。 3 房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險
　　我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進(jìn)一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。 4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險
　　銀行職員的風(fēng)險意識不強(qiáng)，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查，審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
　　由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款，但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
　　通過剖析美國次貸危機(jī)的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景，如經(jīng)濟(jì)高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。